JAVNO SAVJETOVANJE - Nacrt Odluke o izmjenama i dopunama Odluke o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora

JAVNO SAVJETOVANJE

Nacrt Odluke o izmjenama i dopunama Odluke o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora

Gradsko vijeće Grada Dubrovnika je na svojoj 7. sjednici održanoj 18. i 19. prosinca 2017. godine donijelo Odluku o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora, a na 12. sjednici održanoj 30. svibnja 2018. i Odluku o izmjenama i dopunama Odluke o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (Sl.gl. Grada Dubrovnika, br. 25/17. i 12/18., u daljnjem tekstu Odluka).

Budući je u međuvremenu stupio na snagu Zakon o izmjenama i dopunama zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora  ( N.N. RH 112/18., dalje u tekstu Zakon) kojim su se postupci  prilikom davanja u zakup i prodaju  poslovnog prostora izmijenili,  potrebno je Odluku uskladiti sa donesenim izmjenama.

Obrazloženje odredbi Odluke o izmjenama i dopunama odluke o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (Službeni glasnik Grada Dubrovnika br. 25/17 i 12/18)

Članak 1.

Ovim člankom mijenja se formulacija o uređivanju zasnivanja i prestanka zakupnog odnosa, te se kupoprodaja poslovnog prostora izdvaja u zaseban stavak.

Izmjenama i dopunama zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 112/18) prodaja poslovnog prostora moguća je samo sa zakupnikom, a ne više  i korisnikom kako je bilo propisano Zakonom prije donošenja izmjena (novi stavak 3.).

Dodaje se i novi stavak 2. jer Grad Dubrovnik gospodari i prostorima koji su u zemljišnim knjigama upisani kao društveno vlasništvo nad kojim Grad ima pravo raspolaganja i korištenja.  

Članak 2.

Akt koji bi trebao donijeti gradonačelnik (ili Gradsko vijeće) zvao bi se Pravilnik o utvrđivanju zakupnine i djelatnosti za poslovne prostore u vlasništvu i suvlasništvu Grada Dubrovnika i koristio bi se za određivanje početnog iznosa zakupnine u javnom natječaju, kao i  najniži iznos prilikom davanja pisane ponude za sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno vrijeme na rok od 5 godina.

Članak 3.

Radi izmjena članka 6. Zakona u potpunosti se mijenja i članka 6. Odluke o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora.

Prije izmjena zakona obaveza Zakupodavca bila je da 60 prije isteka ugovora ponudi „urednom“ zakupniku zaključenje novog ugovora, na što je zakupnik morao  odgovoriti u roku do 30 dana i zaključiti ugovor ili napustiti prostor.

Izmjenama i dopunama Zakona postupak (ne)produljenja ugovora je izmijenjen, pa je sada zakupnik dužan pisanim putem  najkasnije 120 dana prije isteka ugovora zatražiti od Zakupodavca obnavljanje ugovora, a zakupodavac (Grad Dubrovnik) je dužan najkasnije 90 dana prije isteka ugovora zakupniku dati pisanu ponudu za sklapanje novog ugovora ili ga pisanim putem izvijestiti da mu neće ponuditi sklapanje novog ugovora.

Grad Dubrovnik može ponuditi sadašnjem zakupniku zaključenje ugovora na rok od 5 godina pod istim uvjetima kad je to ekonomski opravdano, tj. kad je cijena zakupnine veća od cijene zakupnine za tu djelatnost po odluci jedinice lokalne samouprave.

Tumačenje navedenog članka od strane Ministarstva državne imovine daje mogućnost jedinicama lokalne samouprave da ponude zaključenje novog ugovora sadašnjim zakupcima po većoj cijeni od one iz ugovora (mora biti i veća od visine zakupnine iz Pravilnika), kao i na kraći rok ukoliko je to u interesu jedinice lokalne samouprave.

Budući se u prethodnom razdoblju visina zakupnine određivala aktom (zaključkom) gradonačelnika na prijedlog Povjerenstva može se smatrati da su iznosi zakupnine u trenutku zaključenja ugovora bili ekonomski opravdani, te da se zakupcima mogu ponuditi novi ugovora, uz korekciju iznosa zakupnine po m2 u slučajevima kad je zakupnina iz postojećih ugovora niža od zakupnine po m2 ovisno o zoni i djelatnosti iz Pravilnika, a kojim bi se trebali regulirati iznosi zakupnine za razdoblje od 01. siječnja 2020. nadalje.

Članak 4.

Tekst članka 19. Odluke prilagođen je izmjenama članka 5. Zakona, a dodaje se i stavak 3. koji se također nalazi u Izmjenama i dopunama Zakona, a govori o tome da je Grad Dubrovnik dužan dostaviti poreznoj upravi samo ugovore koji nisu solemnizirani kod javnog bilježnika, a ne sve - kako je dosad bila praksa.

Članak 5.

U članku 19. Zakona propisano je da jedinice lokalne samouprave  mogu dati poslovni prostor u podzakup ili drugo korištenje ako je tako ugovoreno. Pristupanje u zajednički obrt ne smatra se podzakupom (mišljenje Ministarstva gospodarstva, poduzetništva i obrta).

Novim stavkom 3. propisuje se način postavljanja bankomata u prostor u vlasništvu Grada Dubrovnika na zahtjev zakupnika, uz odobrenje Konzervatorskog odjela Ministarstva kulture, i plaćanje dodatne naknade.

Ugovor o zakupu raskida se po sili zakona ako je prostor dan u podzakup protivno odredbama ugovora. Zbog navedenog, mijenja se članka 23. Odluke.

Članak 6.

Budući je dosad Gradonačelnik određivao iznos zakupnine pojedinačnim aktom (Zaključkom), a sukladno izmjenama i dopunama zakona trebalo bi donijeti akt kojim su utvrđene cijene zakupnine po m2  po zoni i djelatnosti, predlaže se donošenje posebnog Pravilnika o visini zakupnine.

Članak 7.

Budući se promijenio članka 33. Zakona kojim se utvrđuje koji poslovnim prostori mogu biti predmetom prodaje, mijenja se i članka 42. Oduke o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora:

-       ukida se odredba da se popis poslovnih prostora za prodaju mora donijeti 2/3 većinom u Gradskom vijeću;

-       taksativno se navodi koji poslovni prostori ne mogu biti uvršteni na popis za prodaju.

Članak 8.

Slično prethodnom članku, izmjenom članka 35. Zakona mijenja se članka 44. Odluke, te se prostor više ne prodaje po „tržišnoj“ cijeni, već po procijenjenoj vrijednosti koju određuje sudski vještak. Dodaje se i novi stavak, sukladno izmjenama zakona.

Članak 9.

Izmjenom članka 36. Zakona mijenja se članka 45. Odluke te se propisuje da se prostor mora platiti jednokratnom uplatom, u roku od 30 dana od dana sklapanja ugovora. Ugovor o kupoprodaji mora biti u pisanom obliku.

Članak 10.

Zbog izmjene naziva upravnog odjela za gospodarenje nekretninama, mijenja se i članak 46. Odluke (u jednoj riječi). 

Ovo savjetovanje ostaje otvoreno od 21. lipnja do 20. srpnja 2019., a do kada svi zainteresirani mogu dati svoje prijedloge i sugestije na tekst Odluke na e-mail adresu:  nekretnine@dubrovnik.hr s naznakom „javno savjetovanje - Odluka o izmjenama i dopunama Odluke o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora“. Nakon toga više neće biti moguće ispunjavati Obrazac za savjetovanja i pisati komentare na ovu temu.

Na sudjelovanje u otvorenom internetskom savjetovanju pozivaju se svi građani, a u prvom redu populacija na koju se Odluka i odnosi, dakle ugostitelji, trgovci, turističke agencije, galerije, sadašnji i budući zakupci poslovnih prostora u vlasništvu Grada Dubrovnika,  i drugi. Svi prijedlozi i komentari bit će uzeti u obzir i razmotreni te će se po završetku Savjetovanja objaviti Izvješće o prihvaćenim i neprihvaćenim prijedlozima odnosno razlozima eventualnog neprihvaćanja.